¿Cómo comprar un inmueble en Colombia?

23 diciembre 2019

banner
Solicite aquí su Certificado

de Tradición y Libertad

Cuando estés pensando en adquirir una vivienda en Colombia, hay ciertos pasos y trámites, legales, que debes llevar a cabo. Si quieres saber un poco más sobre ello, continúa leyendo.

Lo primero que debes hacer es conseguir el precio de la propiedad y estudiar si es acorde a la infraestructura y servicios. El costo de un inmueble es determinado por factores variados y es importante tenerlos en cuenta en el proceso de compra-venta. En este caso, es indispensable la disponibilidad de recursos. Ya sea que disponga de todo el dinero por sus propios medios o que solicite un crédito a alguna entidad bancaria, debe siempre verificar si tiene lo suficiente para cubrir el monto total requerido.

Lo siguiente, sería iniciar con la firma de una "promesa de compraventa". Esto se trata de un contrato preparatorio en el cual ambas partes acuerdan ejecutar acciones. Es decir, alguien promete vender y alguien promete comprar. En él se materializa el compromiso de ambas partes y se plasma la obligación que tendrá el vendedor de transmitir el derecho de dominio.

Este documento se debe elevar frente a una Notaría como Escritura Pública. Y para ello, se necesitan los siguientes documentos:

  • Copia del impuesto predial del año en curso al momento de hacer la escritura. Este debe ser auténtico y debe estar debidamente pagado.

  • Paz y Salvo original de Valorización. Este certificado de tasación es expedido por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).

  • Paz y Salvo original de Administración. Esto es necesario en caso de que la vivienda esté sometida a propiedad horizontal, es decir, que varios propietarios tengan derechos y obligaciones sobre ella.

  • Voucher de pago del Impuesto Nacional al Consumo (si aplica).

Cuando ya tenga la escritura pública en sus manos, lo siguiente es registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Esta fase tiene el objetivo de inscribir la compraventa y actualizar todo lo referente a la titularidad del bien en cuestión. Cabe destacar que en la promesa de compraventa es obligatorio estipular una fecha de entrega del inmueble.

Además, debe incluir la información descrita a continuación: nombres de ambas partes, cédula de identidad, domicilio, estado civil, fecha de ambas del contrario, descripción del inmueble incluyendo sus condiciones, matrícula inmobiliaria, nomenclatura, cédula catastral, linderos, dependencias y, obviamente, el escrito que indique lo que se promete en el procedimiento. En algunos casos, es necesaria una nota de que pertenece a un régimen de propiedad horizontal (de ser aplicable). Así mismo, se deben anexar las obligaciones del comprador y la cláusula de compromiso del vendedor a entregar los pagos de servicios al día.

En cuanto a los trámites e impuestos, tenemos que tanto el vendedor como el comprador deben cumplir con una serie de requisitos y pagar algunos derechos. Uno de ellos son los derechos notariales, estos se pueden pagar por mitades, en partes iguales. Del mismo modo, es necesaria la retención en la fuente, pero esta queda a cargo únicamente del vendedor y representa un 1% del valor total de inmueble.

El impuesto de registro es igualmente requerido. Para ello, con la minuta respectiva, se puede dirigir a los puntos de liquidación del impuesto ubicados en las oficinas de registro. Su valor corresponde al 1% del valor de la venta sumado a otro porcentaje sobre el monto de financiación, lo que representa un 1,67% del costo del inmueble.

En este punto, debe tener el certificado de tradición y libertad a la mano. Este puede ser adquirido en un CADE o SuperCADE. O, como una más sencilla opción, puede solicitarse vía Internet en la página web https://www.certificadotradicionylibertad.com/. Además, debe cancelar los derechos de registro, por lo cual se hace una liquidación del 0,5% sobre la venta y otro 0,5% sobre la hipoteca.

Otro detalle que no se puede dejar pasar por alto es el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. Este se genera al enajenar los bienes inmuebles, es decir, al hacer el traspaso de la propiedad a otro patrimonio (cuando no corresponden a predios rurales destinados a actividades agropecuarias y a predios con fines involucrados a la ejecución de proyectos de vivienda de interés social o prioritario) cuyo valor sea superior a las 26.800 UVT. Este impuesto es responsabilidad del cedente (vendedor) y es recaudado mediante el mecanismo de Retención de la Fuente. En este sentido, se cancela antes de la enajenación del inmueble bajo una tarifa aplicable del 2% sobre la totalidad del costo de la venta.

Cabe destacar que estas cifras pueden variar, principalmente las de Notariado e Impuesto de Registro, debido a que el Gobierno ha dictaminado medidas relacionadas a las preferencias que se tienen respecto a viviendas subsidiadas y a las familias afectadas por la violencia, desplazamiento forzoso, entre otros.

Aunado a ello, hay otras reglas que aplican para algunas situaciones, por ejemplo:

La manifestación del estado civil es sumamente importante para algunas notarias. En ese documento se especifica si el vendedor está casado, en unión libre o soltero (puede aplicar también para el comprador), y el fin de su uso es verificar los derechos de propiedad del bien (si hay acuerdos maritales o por concubinato).

Si alguna de las partes cumple con un perfil jurídico, es decir, se trata de una empresa; debe entregar el Certificado de Cámara y Comercio.

A su vez, algunas oficinas recomiendan que los adultos mayores de 70 años presenten su respectivo certificado médico de lucidez.

Siempre es recomendable que se asesore legal y financieramente antes, durante y después de comprar un inmueble. Tener todos los papeles en regla y al día será de gran ayuda para agilizar el desarrollo de la compraventa, además de asegurar que se llegue a un feliz término.